申込・審査

高級賃貸マンションの審査基準

高級賃貸マンションを契約する際は、必ず審査があります。低単価のお部屋に比べ20万以上のお部屋は審査も厳しくなり、審査時の必要資料を提出してから審査期間も長いと1週間~2週間ほどかかります。

賃貸マンションを審査する際には、契約者の審査と、保証人の審査が必ずあります。 保証人は、個人契約の際は3親等以内のご親族の方が該当します。法人契約の際は、ご友人の方で対応できます。また、保証人は契約者と同等の支払い能力のある方が必要になります。保証人が高齢になると保証人として断られるケースもあります。
※おおよそ70歳を超えると厳しくなることが多い

保証人に該当するためには、契約者と同等の資力が必要です。
・両親がリタイアした  ・両親の収入が審査基準を満たしていない
という理由で保証人がいない方もたくさんいます。このような場合は、保証会社を使用することになります。

基本の審査は、家賃に対しての年収の比率で計算されます。 通常の審査は、家賃10万だと月収は3倍の30万、年収は360万、家賃が50万だと年収1800万必要です。 しかし、これはあくまで審査の基準であり収入が基準の倍あっても審査が通らないことがあります。逆に、年収が審査基準に満たしてない方でも審査が通ることもあります。

《通りやすい職種》
大手企業にお勤めの方、士業の方、学校の教員など安定していると思われる業種

《審査が通りにくい業種》
自営業の方、個人事業主の方、株のトレーダーの方、小規模な飲食店の方、水商売の方。
※水商売の方でもしっかり確定申告をされている方は審査が通ることもあります。


審査って何をするの?

細かく伝えた方が審査通りやすくなります

気に入ったマンションに申し込みをする際は、申込用紙にお名前、ご住所などの一定の個人情報を記入して頂きます。審査時、契約時にそれぞれご用意して頂く資料があります。住所の記載が変更になっていないか?など正確な情報を伝え、何か理由があれば先に伝えましょう。

《審査時》 ※管理会社により追加で資料を求められます。
・身分証明書(免許証の両面)(保険証の両面)
・昨年度の収入証明書(お勤めの方は源泉徴収票、役員、経営者様は課税証明書・課税証明書など)

《契約時》 ※管理会社により必要書類が異なります。
・住民票(発行3カ月以内)
・印鑑証明書(発行3カ月以内)
・身分証明書のファーストコピー
・引き落とし口座、銀行印
 ※保証人は印鑑証明書(発行3カ月以内)が必要です。


保証会社ってなに?

最近は全体の7割前後が保証会社を使っています!

保証会社とは、保証人の代わりに契約者の保証をする会社になります。
当然、契約者の保証をしても大丈夫なのか保証会社も契約者の審査をします。
保証会社はマンションの貸主がどの保証会社を使用できるか決めるため、申込者が選択することができません。

保証会社によって契約者が支払う費用も異なり、審査基準にも違いがあります。
近頃は、貸主が保証会社を使用する事を必須として、必ず保証会社を使用しなくては入居できないマンションがかなり増えてきています。実際にご契約の全体の7割前後の方が保証会社を使用しています。



保証会社の費用は?

保証会社により費用が異なるので、募集条件の1つとして検討しよう!

保証会社を使用すると、契約者は保証会社に保証人の代わりになってもらうために、契約するお部屋の賃料に対して初回保証料、更新料などの費用がかかります。
契約時に支払う平均の費用は、初回保証料がご契約予定のマンションの賃料+管理費の50%、別途更新料が年で1万円前後になります。※保証会社により費用は異なります。
保証会社によって、初回保証料が1カ月分や、月々に支払う費用が1%あるなど、費用が異なります。
保証会社の費用は返金されない、礼金に似た性質です。
初期費用が大きく変わるため、募集条件の重要な箇所になります。

保証会社を使用した際に、追加で保証人を求められる時があります。 保証会社が、通常の審査では審査を承認することができないが、保証会社との契約に保証人を付けてくれれば、審査を承認する(もしくは保証料が安くなる)ということです。 保証人の代わりに保証会社を使用しているのに、保証人を付けることに違和感がありますが、この際の保証人の条件は通常の保証人よりも緩いことが多いので、収入が審査基準に足りていなくても保証人として認められる事が多いです。
保証会社を使って、結局保証人を付けないといけない矛盾点は、腑に落ちませんが、保証会社も審査基準に則り審査をして依頼しています。
追加依頼がある時は、その条件をクリアすれば審査承認されることが多いため、前向きに考えましょう!

※法人契約で保証会社を利用した際は、高確率で代表者を保証人にするよう依頼されます。



貸主が保証会社に加入してもらいたい理由

オーナーにとっては滞納リスクがなくなり便利

貸主(オーナー)が保証会社必須にする理由としては、家賃の滞納した際の回収が保証人だと困難なことが多く、裁判になっても時間がかかる点です。
また、普通賃貸借契約では借地借家法が適応されます。この法律は入居者を保護する意味合いが強く、仮に家賃滞納している入居者がいても勝手に家に入ると不法侵入になりかねません。
その点、保証会社に加入してもらっていれば、家賃滞納が起こると保証会社が家賃を建替えてくれ、滞納した契約者の回収もしてくれます。家賃滞納だけでなく、退去時の原状回復費用など保証会社により保証内容も幅広く対応してくれます。


審査を通すことも仲介業者の仕事?!

審査は担当者によって変わることがあります!

お引越しをご希望されている方の審査を通すことも、不動産仲介業者の仕事です。 先程も記載しましたが、お部屋の管理会社、保証会社によって審査基準が異なります。 審査が不安な方は、それぞれの管理会社の審査の難易度、保証会社の審査の特徴を把握することが重要です。
この2点を理解していれば、審査が通らない…状況でも管理会社を変える、違う保証会社で審査をするという方法が見えてきます。各お客様の状況によって方法を考え、物件担当者にも審査状況を伺いながら、最適な内容を伝える必要があります。

・審査にプラスになるように銀行の通帳残高を提出する
・法人様ですと試算表を提出することで、審査を通る可能性を増やす
・入居者のご親族名義で契約 ※入居者の年齢、管理会社によりできないことがあります。
・保証会社ではなく、保証人で審査を進める  
・保証会社の審査は通らなくても、保証人にすることで保証会社の審査を避ける etc


審査を通すために絶対やってはいけないこと

あとあと大変なことになります...!

今のお勤め先の内容では審査が通らない方が、ネット上で調べて在籍会社を用意してくる方がいます。在籍会社とは、架空の会社で勤めていることにして審査を通す方法です。 今は在籍会社では審査が通らない時代になり、そう簡単には通らない様になりました。費用を支払い、仮に審査が通り今回は入居できたとしても、在籍会社の勤め先は別の方でも繰り返し使用されるため、いずれ在籍会社を利用したことが発覚してしまうのです。すると、次回の引っ越しの際に審査をしても当時に入居したマンションの管理会社、保証会社の審査が今後通らなくなります。このリスクを知らずに、相談に来られる方がいますがもう取り返しがつきません。



審査が落ちたが、理由が分からない

審査に落ちた理由が断定できないときは消去法

審査書類を全て提出して、審査承認の連絡を待っていたのに、審査が通らなかった経験がある方もいると思います。 保証会社によっても審査が異なりますが、なぜ審査が通らなかったかの正確な理由は教えてもらえません。 理由を伝えると本人がその内容を不服として、弁明されてしまうからです。
審査が落ちた理由が分かる時は、ネットで調べると申込者の名前で良くない情報が出る、以前に住んでいたマンションで管理会社と揉めていて審査が通らないなどがあります。
審査が落ちたときは、再審査は難しく審査は基本1発勝負です!
どこで審査が引っかかったか?貸主の審査?保証会社審査?管理会社審査?によって次の対応が変わります。
しっかりとストーリーが説明できる万全な資料を準備することが重要です。








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