高級賃貸の仕組み・秘密!?お得に引っ越し‼

不動産業者はどうやって高級賃貸マンションの募集情報を収集しているの?

毎日、東京都内でも何千部屋という数多くの新規の賃貸マンションの募集がでます。これらの情報はオーナー様から委託を受けた不動産業者が、図面を作成し、業者間の専用サイトに、新着情報として掲載します。
そして仲介業者が、業者間サイトに掲載された情報から、自社のお客様に有益な新着情報を、毎日1件ずつ電話で空き状況、条件の詳細などを確認して情報を収集し、集めた情報をポータルサイトや、自社のHPに掲載します。

ここでは、代表的な業者間専用サイトを紹介します。これらを全て調べれば抜け漏れがなく情報を取得できます。

レインズ

①レインズ 国土交通省が運営するサイト 
※賃貸・売買・事務所など専任で募集する際に登録する義務がある。
物件の情報件数が1番多い、多くの業者がこのサイトに物件を登録する。
新規のお部屋の募集が始まる際は、7割ほどの高確率で、このサイトに登録されている。

ATBB

②ATBB(アットホーム) 不動産業務総合支援サイト
※レインズに続いて掲載する業者が多いサイト
レインズと同時にATBBに登録する業者が多くみられる。レインズに掲載せずに、ATBBだけに登録して募集する業者もいるため、ATBBの新着募集の情報も見逃すことはできない。賃貸の情報以外にも売買、事務所、店舗、土地、駐車場の情報が登録されている。

SUUMO

③SUUMO(スーモ) リクルート運営の最大ポータルサイト
CMで一般の方が検索サイトとして利用しているサイトです。不動産業者が集客するための広告媒体として使用している。検索しているエンドユーザーに掲載すると同時に業者間に掲載できるため使用する業者もいる。※SUUMOにも業者間の掲載情報があります。稀にSUUMOを使用している業者が、このサイトだけに分譲マンションの一室を登録するケースがあります。

④大手不動産、管理会社のそれぞれの自社HPサイト
 大手の不動産業者は自社のHPで電話確認せずに、最新の空室状況、募集状況が確認できます。時間外でも確認できたり、自社Hpで優先的に募集するため毎日のチェックは欠かせません。毎日の新着の情報の抜け漏れを防ぎます。
(三井不動産・東京建物・三菱地所・住友不動産・伊藤忠アーバン・野村不動産・長谷工ライブネット…etc)



敷金・礼金・仲介手数料、初期費用を安く入居できる?

不動産仲介会社によって手数料が異なります!

高級賃貸マンションを探していると、会社によって敷金・礼金・仲介手数料の募集条件が異なることがあります。賃貸の仕組みを考えると、マンションの一室をオーナーから委託される会社は基本的に1社です。(※複数依頼する時も同じ条件)公開されたお部屋を仲介会社が自社のお客様に紹介します。募集条件はオーナーが決めており、仲介会社が勝手に変更できる内容ではありません。募集時に敷金・礼金が異なることはトラブルのもとにもなるのである会社だけ安く募集することはできません。

募集する不動産会社によって条件が異なる箇所は仲介手数料!
仲介手数料は無料、半額など、お部屋によって仲介手数料が異なるのはなぜでしょうか?不動産業者はあまりこの理由を教えませんが、無料にできる理由は、不動産業者しか知らない賃貸業界の仕組みがあります!


もしかして!その部屋も仲介手数料無料かも?

不動産業者が秘密にしている、業界の仕組み

お部屋によって成約すると、オーナー(貸主)から仲介業者に広告料や業務委託料という名目で報酬がもらえます。 これは、契約、重要事項説明の作成、入居後数カ月の報告書など、一部の業務を管理会社が仲介業者に切り分け、貸主(オーナー)から仲介会社に物件により、報酬として成約賃料の0.5カ月や1カ月分などを支払うという仕組みです。
貸主(オーナー)からの報酬は業務を切り分けることでもらえる報酬であり、仲介手数料とは別名目なので、決して仲介手数料をお客様から受け取れないわけではありません。

会社の方針によるので、仲介手数料を無料にしていない会社もたくさんあります。
探しているお客様の立場から言えば、同じ商品(お部屋)なのに多くお金を払うのであれば、明確な理由が必要です。
しかし、手数料無料の業者は力がなく、『交渉しない』『仕事ができない』という違いはありません。
営業マンの業務の質は仲介会社の育成次第です。
どう考えても、顧客満足度を重視する業者を選べば、初期費用をおさえて満足度高く引っ越し出来ます。 顧客満足を考えている業者の方が、成約数が多くなり、物件の担当者・貸主との関係も近くなりますから、実績ベースで交渉もしやすくなる可能性があります。
※賃料や、入居日の交渉によって、貸主(オーナー)からの広告料が減る場合もあります。どちらの条件が得なのか算出する必要があります。



ファンド物件は家賃下げると怒られちゃいます!

貸主から手数料がもらえる物件の特徴は、一棟全て賃貸のいわゆるファンド物件に多く見られます。そもそも、高級賃貸マンションを運営して利益を得るために建設しています。物件にもよりますが、一般的にはマンション全住戸の9割稼働していれば採算が取れると言われます。信託銀行からの融資や、投資家の融資を受ける際に運用計画を提案します。計画していた賃料で募集しないと話が違う!?と融資先から怒られます。賃料を下げないで、入居率を上げれるために試行錯誤して、仲介業者に働き掛けます。

《一棟賃貸(ファンドの物件の特徴)》
・礼金0、フリーレントなど初期費用を下げることで入居率をあげる。
・広告料を仲介業者に支払い優先的に物件を紹介してもらう。
・転売も視野にいれているので、家賃を一定以上下げて物件の価値を下げたくない。


賃料の安い、条件の良いお得な特選物件を探したい!

お得な物件にはこんな理由があります!

お部屋探しをされている全ての方が、相場よりも安い超優良物件ってないの?と思っています。
ほんとにそういう物件があるかというと…稀にあります! 次のような条件の際に、良い条件で募集される時があります。※希望のエリア内で募集が出る可能性は低いかも…。

・定期借家契約で期間が限られている
多くみられるのは、分譲マンションのオーナー都合で、契約期間が決められているため再契約できないお部屋。特に1年半より短い期間の契約の場合は、半額近い賃料で募集されることもあります。
※定期借家契約でも再契約可能な契約もあります。

・家賃設定を間違えた
たまに、分譲マンションの一室を東京都内のお部屋を地方の業者が募集することがあります。東京の家賃相場を理解していないため値付けを間違えて、賃料を安く募集されることがあります。

・空室期間が長い
募集期間が長くなってしまったため、早く決めるために条件を良くした。空き室期間によって、人気のバロメーターにはなるが、お部屋が悪いわけではないのに、たまたま申込やキャンセルが続き空室が長くなるケースもある。

・同時期に空室が多い
1棟マンションで同時に空き部屋が数部屋でた。空き室が多いと人気のない物件に見えてしまい、埋まりにくくなる傾向にある。稼働をよくするため、募集条件が緩和され礼金0、フリーレントが付いた。

・告知事項のあるいわゆる事故物件
なんらかの事故が起きていたため、相場よりも安く募集する。どれだけ安くなるかは、起こった事故によります。
事故といっても報道されるような有名な事件から、建物の外での事故と様々です。告知事項のほとんどは建物の外ですが内容の確認が必要です。



事故物件は事前に教えてもらえない?

『大島てる』で調べてみると...!あなたの部屋 も事故物件?!

都内のマンション(特にタワーマンション)は、飛び降りなどの事故のあったマンションは想像よりも多くあります。事故のあったマンションには住みたくない方はたくさんいます。
通常、不動産業者はお部屋を紹介する際に、告知事項があればお客様にどのような告知事項があるのか、伝える義務があります。
しかし、伝えなくてはいけない条件は正確には決まっていません。前の入居者の方が自殺した、などの理由の際はさすがに伝える義務があります。正確に何年間伝えないといけないという決まりはなく、数年すると伝えない業者もいます。

分譲マンションの場合は、所有者が1部屋ごとに違うため、告知事項をするかの判断が曖昧になりやすいです。 大手不動産会社の物件は、入居後に発覚して起こるトラブルを避けるために、事前に伝えることが多く、何年前の事故でも重要事項説明書に記載している事が多いです。 中には事故があっても、リフォームしてあれば全く気にならず、安く借りれるため事故物件で探す方もいます。事故物件の確認はこちらのサイトで調べてください。

【大島てる】Wikipedia   
サイト内の事故物件の定義としては、殺人事件、自殺、火災などの事件・事故で死亡者の出た物件としており、対象となる物件(宿泊施設を含む)の住所や部屋番号、元入居者の死因を公開している。
活動当初は対象地域を東京都内および近郊に設定していたが、現在は日本全国及び日本国外の一部まで広げている。







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